Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, yazılı ya da sözlü bir sözleşmeyle daha önce kiraya verilen bir taşınmazın kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle kiracı veya kiraya veren tarafından açılan davadır. Karşımıza daha çok kiraya veren tarafından açılan kira artış davası olarak çıkmaktadır. Ama pek tabidir ki kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talebiyle de açılabilecektir. Bunların yanı sıra kira sözleşmesinde kira artırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması sebebiyle anlaşmazlık çıkması durumunda her iki tarafın da kira bedelindeki belirsizliğin giderilmesi amacıyla kira tespiti davası açma imkanı vardır.

Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi

Kira bedelinin belirlenmesi davasında süre koşulu bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilir. Ancak, dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı takdirde; ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar dava açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (TBK 345) Yasada düzenlenmiş bu durum dışında geriye dönük olarak kira bedelinin belirlenmesi talebiyle dava açılamayacaktır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını kiraya veren ve/veya kiracı açabilecektir. Dava açarak; kiracı, kira bedelinin düşürülmesi, kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılmasını talep eder.

Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyet halinde ise her bir paydaş payı oranında kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Taşınmaz elbirliği mülkiyeti halinde ise tüm ortakların birlikte dava açmaları gerekir. Ancak elbirliği halinde maliklerden birinin açtığı davaya diğer ortaklar sonradan katılarak muvafakat verirlerse dava görülmeye devam edecektir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Burada kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçen ve geçmeyen durumlarda kira tespit davaları diye ikili bir ayrım yapılması gerekmektedir.

• Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten 5 yıl geçmemiş olan durumlarda kira bedeli konusunda belirsizlik ve/veya ihtilaf varsa kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki(TÜFE) oniki aylık ortalamalarına göre belirlenen oranı geçmemek koşuluyla kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. (TBK 344/2)
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden 5 yıl geçmiş olan durumlarda ise; kira bedelinin belirlenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılında uygulanacak kira miktarı; TÜFE oranı sınırlaması da olmaksızın, emsal kira bedelleri, kiralanın durumu ve TÜFE oranı da göz önünde bulundurularak hakim tarafından hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Bu belirlemenin nasıl yapılması gerektiği Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2019 tarih ve E:2017/5480 K:2019/79 sayılı kararında şu şekilde belirtilmiştir: “…kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.”

Kira Tespit Davasında Harç

492 sayılı Harçlar Kanununda kira tespit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin K:2019/6072 sayılı kararında yorum yoluyla yapılan değerlendirmeyle “aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği” sonucuna varılmıştır. Bu durumda kira tespit davasında aylık kira değeri esas alınarak “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınacaktır. Yani 10.000TL olan bir taşınmazın kirasının 15.000TL olması istemiyle açılan davada harç 5.000TL üzerinden alınacaktır.

Kira Tespit Davası ile İlgili Belirtilmesi Gereken Diğer Hususlar

• Kira tespit davası sonrası verilen kararın icraya konulabilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir.
• Kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
• Kira tespit davalarında vekalet ücreti belirlenirken; “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, vekalet ücreti olarak hükmolunur. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekir.” ( Yargıtay 3. HD. K:2021/3680; Yargıtay 3. HD. K:2020/1488)
• Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri

Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204).

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliğine Dair Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E:2017/2792 K:2021/267 Sayılı İçtihat Kararının Özeti:

• Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
• Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
• Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
• Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
• Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.